A hazai ingatlan piac egyik �tka a sok k�z�s tulajdon� ingatlan. Ha a t�bb tulajdonos csup�n egyetlen h�zasp�rb�l �ll, az m�g nem baj, mi t�bb, term�szetes form�ja a vagyonk�z�ss�gnek. �m sokkal nagyobb a gond, amikor t�rsash�zak helyett n�gy-�t csal�d osztatlan k�z�s tulajdonk�nt birtokol egy ingatlant. Ez annyit jelent, hogy m�g arra sem voltak hajland�k/k�pesek, hogy megoszt�si szerz�d�st �rjanak, amelyben rendelkeznek arr�l: az �p�let �s a telek mely r�szei tartoznak a k�l�n haszn�lat� �s a k�z�s haszn�lat� ter�letek, helyis�gek k�z�.

Az ezzel fakad� probl�m�kkal naponta szembes�l a lak�stulajdonos (pontosabban tulajdoni h�nyaddal rendelkez�). Nem lehet szankcion�lni, ha valaki elmarad a k�z�s k�lts�ggel, ha egy�ltal�n van k�z�s k�lts�g; minden d�nt�snek egyhang�nak kell lennie. A legrosszabb r�sz persze elad�skor j�n, mivel a t�rsash�zi szerz�d�s hi�nya �rt�kcs�kkent� t�nyez�. A leend� vev�nek ugyanis olyan ingatlanba kell bek�lt�znie, amelyben mag�t a lak�st nem tudja a nev�re �ratni, csup�n a tulajdoni h�nyadot kapja meg: egyetlen t�rtsz�mot t�ntetnek fel a tulajdoni lapon.

Csak k�rni kell

Aki teh�t arra k�sz�l, hogy eladja a lak�s�t, vagy szeretn�, ha a megvett, rendezetlen jogi �llapot� �p�letben lak�sa t�bbet �rne, az tehet egy fontos l�p�st: megsz�ntetheti a k�z�s tulajdont. A jog lehet�s�get ad r�, hogy mindezt csup�n k�relmezni kelljen a b�r�s�gon (ha a tulajdonost�rsakkal nem siker�l meg�llapodni.)

A Polg�ri t�rv�nyk�nyv szerint ez olyan jog, amelyr�l m�g lemondani sem lehet. K�nyszerk�z�ss�g ugyanis a k�z�s tulajdon, m�rpedig arra senki sem k�telezhet�, hogy egy�tt �ljen a d�b�rg� h�zimozit csak �jf�l ut�n bekapcsolni k�pes fels� szomsz�ddal. A szerz�d�s meg�r�sa minderr�l k�telez�, csak �r�sban lehet meg�llapodni.

Bizonyos megold�sok az�rt kiz�rtak, err�l is sz�l majd a szerz�d�s. Term�szetbeni megoszt�ssal a legjobb �talakulni, vagyis a megl�v�, de csak a szok�sjog vagy sz�beli meg�llapod�s alapj�n kialakult tulajdoni �s haszn�lati viszonyokat r�gz�teni. M�gis el�fordulhat, hogy �rt�kes�teni kell az ingatlant, vagy pedig kiv�ltani egy vagy t�bb tulajdonost. Ut�bbi akkor fordulhat el�, ha m�r nem lehet haszn�lni az ingatlant vagy valakit jelent�s �rdeks�relem �rne.

A megsz�ntet�s m�dj�r�l �gy kell d�nteni, hogy legal�bb egy tulajdonosnak megfeleljen: ha mindenki tiltakozik ellene, a b�r�s�g nem v�laszthat egy bizonyos m�dot. Az elj�r�s sor�n am�gy is egy�ttm�k�d�si k�telezetts�g�k van a tulajdonost�rsaknak: nem lehet p�ld�ul al��rni a szerz�d�st, �m m�r nem al��rni a f�ldhivatalnak beadand� okiratokat. Term�szetbeni megoszt�skor el�sz�r is telekalak�t�si enged�lyt kell szerezni az �p�t�s�gyi hat�s�gt�l, vagyis �ltal�ban az �nkorm�nyzat jegyz�j�t�l. Err�l a hat�s�g hat�rozatot hoz, amelyet minden �rdekeltnek k�zbes�t. A k�s�bbi szerz�d�st �gy kell megk�tni, hogy megfeleljen ennek az enged�lynek. A szerz�d�snek az enged�ly megszerz�s�nek d�tum�t�l sz�m�tott egy �ven bel�l meg kell sz�letnie. Ha ez megt�rt�nt, okiratot kell k�sz�teni, amelynek alapj�n az �j helyzetet �tvezetik az ingatlan-nyilv�ntart�sba. Ennek is bele kell f�rnie az egy �vbe.

Megoszt�s a gyakorlatban

A megoszt�s m�dj�ban c�lszer� el�re meg�llapodni, �s �gy beny�jtani a k�relmet az �nkorm�nyzathoz. A leggyakoribb a telek vagy kertr�sz megoszt�sa. A tulajdoni h�nyad alapj�n a legk�nnyebb err�l d�nteni, b�r a telek nem minden egyenl� ter�let� r�sze egyenl� �rt�k�, hiszen nem biztos, hogy mindegyik r�szt meg lehet k�zel�teni ugyanatt�l a bej�ratt�l. Nem lehet a k�z�s tulajdon b�rmelyik r�sz�t indokolatlanul nagyobb h�nyadban b�rmely tulajdonos jav�ra �rni. Az eg�sz ingatlant kor�bban terhel� jogokat r� kell vezetni a megosztott r�szekre, a tulajdoni h�nyadokra vonatkoz� terheket (p�ld�ul az egyes tulajdonosok lak�shiteleit) az egyes, k�l�n tulajdon� lak�sokra.

Ha a b�r�s�g alap�t

Alapeset�nk most az, hogy a tulajdonost�rsak k�ptelenek megegyezni, ez�rt egyik�k megel�geli a vit�t, �s a b�r�s�ghoz fordul a k�z�s tulajdon megsz�ntet�s�t k�rve. A b�r�s�g is l�tre hozhatja ugyanis a t�rsash�zat. A b�r�s�gi �t�let lesz az alap�t� okiratot helyettes�t� dokumentum. A tulajdonost�rsak egyik�nek k�relm�re mindig sz�ks�g van, a b�r�s�g nem k�telezhet senkit a k�z�s tulajdon megsz�ntet�s�re. Persze lehet�s�g van viszontkeresetre is.

Ehhez legal�bb k�tlak�sos �p�let kell, teh�t ikerh�z k�t fel�n�l is lehet ilyen elj�r�st kezdem�nyezni. A t�rv�ny szerint azonban fontos k�l�nbs�g, hogy hat lak�sn�l t�bb van-e az �p�letben, ugyanis ekkor a leend� t�rsash�z szervezeti szab�lyait is meg kell hat�rozni, am�g enn�l kisebb h�z eset�ben el�g a k�z�s tulajdon� �s az �n�ll� tulajdonba �tmen� r�szek elk�l�n�t�se.

Ilyenkor r�szletes alaprajz k�sz�l az �p�letr�l, szintenk�nt, r�szletesen felt�ntetve az alapter�leteket, a k�z�s �s (leend�) saj�t tulajdon� r�szeket.

A b�r�s�g m�lt�nyosan igyekszik elj�rni, amikor ilyen �gyekben d�nt, azt tartja a szeme el�tt, hogy �rdekek ne s�r�ljenek. Emiatt a t�rstulajdonosoknak egyezkedni�k kell, hiszen az eg�sz elj�r�s c�lja az, hogy mindenkinek megfelel� megold�s sz�less�k. Az �t�lethez, amely teh�t egyben alap�t� okirat is, az alaprajzot is csatolj�k, majd e k�t iratot k�ldik el a f�ldhivatalnak.

Akkor nem sz�nik meg a k�z�s tulajdon, ha az eg�sz k�relem c�lja rosszhiszem�: valakit jelent�s �rdeks�relem �rne, vagy pedig ha valamelyik tulajdonost�rs jogai s�r�lnek. Nem lehet p�ld�ul kisemmizni h�zast�rsat v�l�s ut�n.